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房产律师:未取得商品房预售许可证,认购协议是否有效?

发布日期:2018-11-27 来源:北京友恒律师事务所

作者:王博

【案情介绍】

马某从A公司认购房屋一套,面积122.18平米,并签订了《商品房认购单》,该认购单中载明付款方式为全款,定金金额70000元。马某分两次付款,A公司出具了收据。后马某不想购买,同时发现A公司未取得预售证,故起诉要求确认认购单无效,双倍返还定金14万元。

【法律规定】

《城市商品房预售管理办法》:第六条 → 未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。

《商品房销售管理办法》:第二十二条 → 不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。

《最高院商品房买卖合同司法解释》:第二条 → 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

【律师总结】

商品房认购协议不同于商品房买卖协议,但如果认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,且出卖人已经按照约定收受购房款的,那认购协议就是买卖协议。

未取得商品房预售许可证,认购协议是否有效?

《商品房销售管理办法》第十六条 商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:

(一)当事人名称或者姓名和住所;

(二)商品房基本状况;

(三)商品房的销售方式;

(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

(五)交付使用条件及日期;

(六)装饰、设备标准承诺;

(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

(八)公共配套建筑的产权归属;

(九)面积差异的处理方式;

(十)办理产权登记有关事宜;

(十一)解决争议的方法;

(十二)违约责任;

(十三)双方约定的其他事项。

法律规定,无商品房预售许可证不导致认购协议无效,只导致商品房买卖合同无效。

未取得商品房预售许可证,认购协议是否有效?

总结:

购房时应审查开发商是否持有商品房预售许可证,如没有许可证,则没有必要条款的认购协议效力不当然无效,如认购协议中条款完善,可等同于买卖协议的,则该协议无效。